잔인한 인내인가? 내집 마련 수단인가?

- 파주내 연풍리, 문산, 금촌역 앞 등 지역주택조합 추진중

 

내 집을 장만하기 위한 여러 가지 방법 중의 하나인 지역주택조합. 요즘 파주시내에서는 파주문산고속도로, 3호선 연결, GTX의 호재를 안고 지역주택조합 모집을 하는 곳이 많다. 조합원의 자격은 경기도 6개월 이상 거주한 무주택자이거나 소형주택 소유자이다. 조합구성요건은 주택건설예정 세대수의 1/2이상으로 최소 20인 이상 이어야한다. 최근 주택조합설립 신고절차를 신설하여 주택법에서 규정하고 있지만 각종 탈법과 조합원들 간 갈등의 소지가 있으므로 계약서, 조합규약 등 내용 확인은 필수이다. 조합원 모집시 토지매입이나 사업계획승인, 시공자 계약 등 완료되지 않은 상태에서 조합원 모집은 불법이다. 분양가격은 토지가격 및 시공비, 사업계획 승인 심의 과정에서 사업비 상승 등 이 발생 할 수 있다.

 

2017년 6월3일 지역조합아파트 개정사항

주택조합설립 신고[주택법 제11조의 3(조합원 모집 신고 및 공개모집)] 중 가장 중요한 것은 토지매입에 관한 부분이다. 예전에는 조합원모집이 있고나서 토지매입을 했다면 개정된 법에는 토지사용에 관한 승낙과 토지소유권을 100%확보해야만 사업계획승인신청이 난다.

 

	조합설립시 ⇒ 사업계획승인신청시
부지확보	주택건설대지의 80%이상의 토지사용승낙서	대지의 100% 토지소유권 확보(지구단위수립시는 95%이상)
조합원모집	시장에게 신고 후 공개모집	※주택조합 조합원을 신고하지 않고 모집하거나 공개모집하지 않는 경우 2년이하의 징역 또는 벌금 2천만원부과
신고서류	조합원모집 주체에 관한 자료
	조합원모집공고안
	조합가입신청서 및 계약서

 

그러나 현재 파주시내에서 진행 중인 지역주택조합은 대부분이 개정전(2017년 6월3일)이전에 만들어진 것이다. 토지 매입 전에 조합원을 모집했기 때문에 신중하게 알아보고 투자를 해야한다는 것을 명심해야한다.

 

 

현 파주에 분양중인 지역주택조합의 실태

현재 파주시내에는 연풍리 양우 내안에 475세대, 파주시 문산읍 경남아너스빌 1,010세대는 파주시에 설립인가를 받았다. 이는 토지소유자의 80%이상이 토지사용승낙에 동의를 했다는 것이다.

이밖에 금촌역앞 삼성홈 엘리브는 아파트 312세대, 오피스텔 181세대와 금촌새말지구, 봉일천 TNT, 운정 서희스타힐스 등이 있다.

 

금촌새말지구 주택재개발조합과 지역주택조합

금촌동 새말지역 주택재개발 정비사업지구는 파주시 금촌동 390-36번지 일대로 개발대상 대지면적 149,346㎡이다. 이 정비사업지구의 재개발을 담당하는 금촌새말지구 주택재개발조합(이하 재개발조합)은 723명의 조합원으로 구성된 조합이다. 사업이 9년간이나 미루어지면서 조합장이 3번이나 바뀌었다. 또한 전 조합장인 김용호씨는 따로 사업자를 선정하고 새로이 지역주택조합원을 모집하고 있어서 지역주민들의 반발이 일어나고 있다. 지역주택조합을 새로이 만든다는 것은 재개발조합을 없던 일로 만들어야 한다는 뜻이다.

그것은 지금껏 9년의 세월을 참고 인내해온 주민들에게는 정말 어이없는 행위인 것이다. 의논도 없이 지역주택조합을 설립하고 재개발조합의 조합장과 이사들을 해임하는 등 그는 주택재개발지역을 해제하기 위한 행위를 하고 있다. 파주시에 알아본 결과 현재 주택재개발지구 해제 신청이 시에 들어와 있는 상태이며 주민투표를 받아서 50%이상의 찬성이 있을시 주택재개발지구 해제가 된다고 한다. 주택재개발조합과 지역주택조합과의 투쟁 아닌 투쟁이 계속 이어진다면 피해는 고스란히 조합원들의 몫이다. 시는 이들에게 가장 합리적인 방법으로 해결할 수 있는 행정적 처리를 해주어야 할 것이다.

 

운정 서희스타힐스

파주시 동패동 120번지 일원의 지역주택조합 운정 스타힐스. 지구단위계획구역 지정 및 계획 제안이 2016년 11월10일 접수되었으나 파주시는 신도시 개발이 진행 중이기 때문에 더 이상 비도시지역에 아파트 승인을 해줄 수 없다는 방침이다. 또한 2020 파주도시기본계획상 인구배분을 할 수 없으므로 사업추진이 불가하다고 한다. 운정 서희스타힐스 조합이 당면한 문제중 하나는 사업구역 안에 파주시 소유의 공동묘지 약 1만2646㎡ 토지가 있어 이를 처리하는 것도 쉽지 않다. 사업대상 토지면적 및 대상필지의 2/3 이상에 해당하는 토지소유자의 동의가 있어야 하고 신분증명서 사본이 첨부되어야 하나 이를 충족하지 못한 것이다. 파주시 관계자들의 입장을 종합해 봤을 때 운정 서희스타힐스 지역주택조합이 추진되기는 힘들 것이다. 그럼에도 불구하고 조합 업무대행사 스틸랜드이엔씨 측은 조합원들이 힘을 모으면 사업추진이 가능할 것처럼, 조합원을 계속 모집하고 있다.

 

봉일천 TNT

파주 봉일천 TNT는 3월 16일부로 실시계획인가를 받았다고 부동산 업자들은 홍보를 하고 있다. 그러나 파주시에 직접 본지가 연락해 본 결과 공여지개발팀 노승원주무관은 “아직 실시계획인가가 나온 것은 아니다. TNT쪽의 제원조달계획과 보상계획이 미비하기 때문에 시행자취소에 관한 사업지정 심의를 계속 진행중이다. 현재 경기도에 도시주택과에 의제협의가 들어가 있는 상태이며 도시계획실시계획인가를 협의중에 있다”고 한다. 결과는 3월말이 지나야 나올 예정이다.

한편 봉일천 캠프하우즈 미군공여지구에 5월 준공 목표로 파주시가 해외 입양인을 위한 ‘엄마 품 동산’ 조성을 사업 추진에 박차를 가하고 있다. 오는 9월 엄마 품 동산 기념식과 팸투어를 실시할 예정이다. 이에 대해 주민 A씨는 “한쪽에서는 도시개발로 인해 주민과의 싸움이 9년째 이어지고 있는데 뜬금없는 이 동산조성은 너무 행태에 맞지 않는 것 같다”고 말했다. 파주시는 해외입양인의 눈물을 닦아주는 것을 먼저 하기전에 우리 국민인 봉일천 주민의 눈물을 먼저 생각해야 할 것이다. 시공자와의 원만한 타결점을 찾기 위한 노력을 보다 신속하게 진행하는 것이 우선일 것이다.

 

주택조합사업 잘 알고 선택하자

주택조합사업은 주택법에서 규정하고 있으나, 조합설립인가 전에 조합원 모집에 관하여 세부적인 법규가 마련되어 있지 않을 뿐 아니라 조합운영과 사업시행에 대한 세부적인 지침도 마련되지 않아 각종 탈법 및 조합원들 간 갈등의 소지가 있을 수 있으므로 계약서, 조합규약 등 내용을 필히 확인하여야 한다.

토지 매입이나 사업계획승인, 시공자계약 등이 완료되지 않은 상태에서 조합원 모집 등 사업을 추진함으로 분양가격이 불투명하고, 토지가격 및 시공비, 사업계획승인 심의 과정에서의 사업비 상승에 따른 추가 부담금이 발생할 우려가 있다.

        

주택지역조합 사업시행절차

토지물색→주택조합추진위원회→주택조합규약 작성→주택조합창립총회→주택조합설립인가→

등록사업자와 협약체결(시공사선정)→사업계획승인→등록사업자와 공사계약→착공 및 분양→

사용검사 및 입주

단 등록사업자와 공동사업추진을 위한 협약체결 및 공사계약 시기는 다를 수 있다.

     

주택지역조합이 가지는 장점은 저렴한 가격, 원하는 동호수의 우선적 선택권, 청약통장이 없어도 된다는 것이 대표적인 장점이라 할 수 있다.

이런 반면 사업계획의 타당성, 사업추진의 안정성 등 본인이 꼭 살펴야 하는 사항도 있다. 현재 우리나라 지역주택조합 설립인가 성공률이 20% 미만이다. 그러기 때문에 조합에 가입하기전 신중하게 사전조사를 하고 선택을 해야 할 것이다. 무엇보다 법 개정 전에 만들어진 주택지역조합의 문제점들을 보다 면밀한 행정으로 처리하여야 할 것이다.

 

이성옥기자

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